Si pone molto spesso il problema riguardo la possibilità di poter costruire con una maggiore cubatura rispetto a quella che è possibile richiedere in relazione al terreno di proprietà. Infatti, succede frequentemente che il proprietario di un terreno voglia costruire ad esempio una villetta a due piani, invece, la cubatura prevista per il suo terreno gli concede di poter effettuare solo un piano.

Lo strumento negoziale idoneo per risolvere tale ostacolo è la cessione di cubatura, ossia un contratto finalizzato al trasferimento di volumetria, che si realizza con il provvedimento amministrativo.

Più semplicemente questo negozio giuridico è un accordo in virtù del quale il proprietario di un'area edificabile trasferisce, in tutto o in parte, al proprietario di un'area vicina o confinante la potenzialità edificatoria del proprio terreno, dando così a quest'ultimo la possibilità di richiedere al Comune un permesso di costruire con una maggiore cubatura rispetto a quella che avrebbe potuto realizzare.

 

Pertanto, detto contratto è caratterizzato da due aspetti, uno privatistico, ossia l'accordo tra le parti, e l'altro pubblicistico, poiché è necessario l'intervento del Comune per il perfezionamento del risultato negoziale delle parti.

Prima dell'intervento legislativo del 2011, Decreto Sviluppo D.L. 13.05.2011 n. 70, molto dibattuta era l'individuazione della natura giuridica dell'istituto in esame.

Un primo orientamento, detto pubblicistico, sostiene che la cessione di cubatura è un contratto atipico ad effetti obbligatori, avente natura preparatoria e procedimentale, senza oneri di forma pubblica o di trascrizione, l'unica fonte era il provvedimento amministrativo di concessione. Non è, quindi, un contratto ad effetti reali immediati e perciò, non garantisce gli interessi delle parti, restando insoluto l'opponibilità ai terzi dell'accordo di cubatura, poiché la trascrizione avrebbe solo natura di pubblicità notizia.

Un secondo indirizzo, detto privatistico, invece, assimila il contratto di cessione di cubatura al trasferimento di un diritto reale immobiliare, con il quale il proprietario di un fondo, con una determinata cubatura, distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo diritto di costruire e la trasferisce a beneficio del proprietario del fondo vicino.

La giurisprudenza prevalente afferma che nella cessione di cubatura si è in presenza di una fattispecie a formazione progressiva in cui confluiscono, sul piano dei presupposti, dichiarazioni private nel contesto di un procedimento di carattere amministrativo. A determinare il trasferimento di cubatura, tra le parti e nei confronti di terzi, è esclusivamente il provvedimento concessorio, discrezionale e non vincolato, che, a seguito della rinuncia del cedente, può essere emanato dall'ente pubblico a favore del cessionario, non essendo configurabile tra le parti un contributo traslativo. Di conseguenza, qualora il cedente, con la stipulazione dell'atto unilaterale di vincolo avente come destinatario immediato la P.A., si sia prestato al compimento di tutti gli atti necessari per far ottenere al cessionario la concessione per una volumetria maggiore, il mancato rilascio della concessione edilizia maggioritaria determina l'inefficacia del negozio concluso dai proprietari dei fondi limitrofi e non già la sua risoluzione per inadempimento del cedente (Cass. n. 20263/2009).

La questione sulla natura giuridica della cessione di cubatura è svolta al termine con il Decreto Sviluppo D.L. 13.05.2011 n. 70, convertito in Legge 10/07/2011 n. 106, che ha modificato l'art. 2643 c.c., introducendo il numero 2bis). Detto paragrafo aggiuntivo prevede la necessaria trascrizione dei contratti che trasferiscono i diritti edificatori, compreso, dunque, anche la cessione di cubatura. Ciò riconosce alla cessione effetti reali e non obbligatori, infatti, con la trascrizione del trasferimento nei registri immobiliari è conoscibile da tutti.

Il legislatore, quindi, con la riforma garantisce certezza nella circolazione dei diritti edificatori, ed anche nella circolazione riguardante il diritto di proprietà sugli immobili interessati. In questo modo i successivi acquirenti del terreno, rimasto privo della cubatura edificabile, possono essere informati prima di procedere all'acquisto.

Pubblicato il 09/11/2013

 

   
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